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Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble en copropriété et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

C’est un document obligatoire pour la copropriété.

Le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires et à leurs locataires. Le syndic de copropriété doit veiller au respect du règlement de copropriété sous peine d’engager sa responsabilité.

Le plus souvent, le règlement de copropriété est réalisé au moment où l’immeuble est mis en copropriété, c’est-à-dire lorsqu’il est divisé en lots.

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l’immeuble, notamment :

• Conditions d’utilisation des parties privatives (interdiction d’accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires…)

• Conditions d’utilisation des parties communes (usage du garage du local à vélo…)

• Conditions d’utilisation des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative si elles existent

Le règlement de copropriété détermine l’organisation de la copropriété, par exemple :

• Répartition des charges entre copropriétaires et méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun

• Règles liées l’administration des parties communes

• État descriptif de division de l’immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d’eux (inventaire des lots privatifs)

Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété. Par exemple, en cas de nuisances (bruit, odeur…), le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété. S’il ne le fait pas, une action contre le syndic peut être engagée. Pour cela, il faut un vote en assemblée générale.

Si le règlement de copropriété n’est pas respecté, le syndicat de copropriétaires ou le syndic ou n’importe quel copropriétaire peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Avant cela, une médiation doit toutefois être engagée.

La démarche diffère selon qu’elle est faite par le propriétaire du logement ou le locataire.

Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur.

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives.

Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s’il ne respecte pas cette obligation.

Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l’assemblée générale lui a confié cette mission.

Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic, notamment se renseigner sur ces frais.

Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous. Elles s’imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Une décision de l’assemblée générale est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété.

La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :

• Répartition des charges

• Destination de l’immeuble

• Utilisation des parties communes

• Règlement de copropriété pour mise en conformité avec une évolution législative