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En principe, l’ouverture d’une procédure collective n’a pas de conséquence sur le bail commercial . Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n’a pas payé les loyers avant l’ouverture de la procédure collective.

L’ouverture d’une procédure collective entraîne l’arrêt des poursuites des créanciers. Cela signifie que les créanciers ne peuvent plus demander en justice le paiement de leurs créances ou la résiliation du contrat. Par conséquent, si le locataire ne paie pas ses loyers à partir de l’ouverture de la procédure collective, le propriétaire du local commercial ne pourra pas les réclamer en justice.

En revanche, le propriétaire peut obtenir le règlement des loyers impayés avant l’ouverture de la procédure collective. Pour cela, il doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bodacc.

Le bail se poursuit suite à la décision de différents intervenants selon la procédure ouverte.

Le bail commercial se poursuit suite à la décision de l’administrateur judiciaire ou du liquidateur judiciaire selon la procédure ouverte.

Le bail commercial peut être poursuivi si les conditions suivantes sont réunies :

• Le bail est « en cours » au moment de l’ouverture de la procédure collective. Il faut donc que le bail ait déjà été conclu et n’ait pas encore pris fin. Le bail n’est plus « en cours » s’il a été résilié de façon amiable avant l’ouverture de la procédure collective ou s’il est résilié à la suite d’une décision judiciaire définitive (c’est-à-dire sans recours possible).

• Le locataire dispose des fonds et de la trésorerie nécessaire pour payer les loyers.

Dans ce cas, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur n’a pas l’obligation de prévenir le propriétaire de la continuation du bail. La poursuite du bail commercial s’impose donc au propriétaire. Il ne peut pas s’y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d’ouverture de la procédure collective.

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le propriétaire et le locataire avant le jugement qui ouvre la procédure collective. Cela suppose le paiement du loyer et le respect des clauses du bail (par exemple, la destination des locaux) par le locataire, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire.

Le bail commercial peut être résilié à la demande de l’administrateur judiciaire, du liquidateur judiciaire , du propriétaire ou du locataire en fonction de la procédure (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

Un administrateur judiciaire est obligatoirement désigné lorsque l’entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et a un effectif d’au moins 20 salariés. Dans les autres cas, le tribunal ne nomme pas toujours un administrateur judiciaire.

En l’absence d’administrateur, c’est le locataire en difficulté qui décide de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire.

Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire).

Après l’ouverture de la procédure collective, le propriétaire peut exiger la résiliation du bail uniquement lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.

Il doit attendre un délai de 3 mois qui court à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation au tribunal judiciaire.

Le propriétaire peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d’ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s’agit par exemple d’un défaut d’entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire au  Bodacc .

Le bail commercial peut être cédé soit dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise locataire, soit dans le cadre de la liquidation judiciaire du locataire.